Da reforma ao financiamento: dúvidas não faltam para quem precisa declarar imóvel no Imposto de Renda, não é mesmo? Então confira o passo a passo para fazer a declaração sem erros e evitar problemas futuros.

Como declarar a reforma do imóvel no Imposto de Renda?

Sabe aquela reforma da cozinha que consumiu muito mais do orçamento do que o previsto? A boa notícia é que você pode declarar essa obra no Imposto de Renda. Talvez você não veja nenhuma vantagem, mas ela existe. Pois todas as benfeitorias realizadas nos imóveis devem ser declaradas para que tais valores possam compor o custo de aquisição do imóvel.

Em caso de venda futura, todas as benfeitorias podem compor o custo do imóvel, que vai passar a ficar maior para fins do cálculo do ganho de capital. Essa diferença entre o valor da venda e o custo de aquisição do imóvel vai causar uma redução do imposto pago sobre a venda, por exemplo.

Mas vale ressaltar que é preciso ter todas as despesas comprovadas com documentação hábil e idônea (notas fiscais para as despesas com pessoas jurídicas, recibos para as despesas com pessoas físicas). Todos esses papéis devem ser mantidos em poder do contribuinte por pelo menos cinco anos após a alienação do imóvel.

Importante lembrar que todos os valores declarados precisam ter sido pagos no mesmo ano-calendário da declaração. Ou seja, as despesas com reformas devem ter sido realizadas em 2025. Para declarar gastos com reformas em anos anteriores, será preciso retificar as Declarações de Imposto de Renda referentes aos respectivos anos.

Como declarar compra de imóvel?

Já quem comprou um imóvel deve ir até a ficha “Bens e Direitos”, no grupo “01 – Bens Imóveis”. Em seguida, basta informar o código correspondente ao imóvel, como por exemplo “11 – Apartamento” ou “12 – Casa”. Será preciso ainda informar IPTU, data de aquisição, endereço, área total do imóvel, se está registrado em cartório, matrícula do imóvel e nome do Cartório.

No campo “Discriminação”, será preciso incluir a informação sobre a forma de aquisição do imóvel (à vista ou financiado), de quem foi comprado (CPF ou CNPJ e nome), valor de entrada e valor financiado. Caso o imóvel tenha passado por construção, ampliação ou reforma, é importante detalhar os serviços e valores gastos. Para finalizar, no campo “Situação em 31/12/2024” e no campo “Situação 31/12/2025” é só informar o valor pago até cada uma destas datas. Se a aquisição ocorreu no próprio ano de 2025, o campo “Situação em 31/12/2024” ficará zerado.

Como declarar imóvel financiado?

Em caso de imóvel financiado, também não há mistério. Basta informar no campo “Discriminação” que o imóvel é financiado, o valor de entrada e o valor do financiamento. No campo “Situação 31/12/2024”, deve-se informar o valor da entrada mais as parcelas pagas até esta data e, no campo “Situação em 31/12/2025”, deve-se informar o valor de 31/12/2024 somadas as parcelas pagas até 31/12/2025.

Como declarar a venda de um imóvel?

Por fim, para declarar a venda de um imóvel em 2025, no campo de 31/12/2024, o contribuinte deve informar o valor que constava antes e zerar o campo “Situação em 31/12/2025”. No campo “Discriminação”, deve preencher com as informações da transação e do comprador, são elas: valor da venda, ganho de capital (se houver), nome e CPF/CNPJ do comprador, IPTU, matrícula do imóvel e nome do cartório onde a venda foi registrada.

Para verificar se houve ganho de capital, o contribuinte deve fazer o download do Programa de Ganhos de Capital (GCap) correspondente ao ano da venda do imóvel e apurar o ganho de capital, o valor do imposto devido, bem como imprimir o Darf para efetuar o pagamento. É importante lembrar que o imposto sobre o ganho de capital deve ser pago até o último dia útil do mês subsequente ao da alienação, em que o pagamento do imposto fora do prazo sujeita o contribuinte ao pagamento de multa de até 20% ao valor do lucro imobiliário.

É possível atualizar o valor do imóvel?

É importante saber que o contribuinte não pode simplesmente reajustar o valor do imóvel para refletir a valorização imobiliária. O valor pode ser aumentado apenas quando há comprovação de gastos adicionais, como reformas, ampliações ou novas parcelas pagas no caso de financiamento.

É recomendado guardar todos os documentos relacionados ao imóvel, como contratos, escrituras e comprovantes de obras, pois esses registros podem ser utilizados para justificar valores declarados e reduzir eventual imposto sobre ganho de capital em uma futura venda.

Novidades no IRPF 2026

Na ficha Bens e Direitos do IRPF 2026, ano-calendário 2025, temos uma novidade muito importante. Será exigida para todos os itens a indicação de que possui usufruto. O contribuinte deverá assinalar no quadro respectivo respondendo a seguinte pergunta: Bens com usufruto?