Recente decisão do Conselho Administrativo de Recursos Fiscais (Carf) pode representar uma oportunidade relevante de recuperação de créditos tributários para empresas que operam em imóveis alugados. O órgão reconheceu que despesas como IPTU, taxa condominial, energia elétrica e água, quando assumidas pelo locatário e vinculadas à atividade empresarial, podem gerar créditos de PIS e Cofins no regime não cumulativo.

O entendimento foi consolidado no chamado leading case (Acórdão nº 3101-004.332), que teve como recorrente a empresa Americanas S.A.. Na decisão, a 1ª Câmara do Carf deu provimento ao recurso da companhia para afastar a glosa de créditos relativos a despesas que, embora não sejam o valor principal do aluguel, estão vinculadas ao contrato de locação e são necessárias para o funcionamento da atividade empresarial.

De acordo com Thiago Santana Lira, advogado sócio do Barroso Advogados Associados e especialista em Direito Tributário e Aduaneiro, o entendimento reforça a interpretação de que esses gastos fazem parte do custo efetivo da locação.

“Quando o contrato de locação estabelece que o locatário deve arcar com despesas como IPTU e taxas condominiais, esses valores passam a integrar o custo da operação. Nesse contexto, o Carf reconheceu que tais despesas são essenciais para a manutenção da atividade empresarial e, portanto, podem gerar créditos de PIS e Cofins no regime não cumulativo”, explica.

A legislação brasileira já prevê, por meio da Lei nº 8.245 de 1991, que cabe ao locatário o pagamento do aluguel e dos encargos da locação, quando previstos contratualmente. Assim, quando despesas adicionais são assumidas pelo locatário, elas passam a compor o custo necessário para a utilização do imóvel e continuidade da operação.

Segundo Lira, a decisão administrativa também traz maior segurança jurídica para empresas que buscam estruturar corretamente sua apuração tributária.

“Esse julgamento cria um importante precedente na esfera administrativa, pois reconhece que despesas acessórias previstas em contrato podem integrar o custo da locação. Isso amplia a segurança para que as empresas avaliem o aproveitamento desses créditos”, afirma.

Oportunidade de recuperação de créditos – Outro ponto relevante destacado pelo especialista é a possibilidade de recuperação de valores pagos nos últimos cinco anos, desde que as despesas estejam devidamente documentadas e vinculadas à atividade empresarial.

“Empresas que suportaram essas despesas ao longo dos últimos anos podem realizar um levantamento detalhado para identificar créditos de PIS e Cofins eventualmente não aproveitados. Esse tipo de análise pode representar uma otimização significativa do fluxo de caixa”, diz Lira.

O tema também ganha importância diante das mudanças trazidas pela reforma tributária. Com a vigência da Lei Complementar nº 214 de 2025, os tributos federais PIS, Cofins e IPI serão gradualmente substituídos pela Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS).

Segundo o advogado, empresas que possuem créditos acumulados desses tributos poderão utilizá-los no novo sistema, desde que estejam devidamente registrados até o fim do período de transição.

“Os créditos de PIS e Cofins devidamente escriturados até 31 de dezembro de 2026 poderão ser utilizados para compensação com a CBS. Por isso, este é um momento estratégico para que as empresas revisem suas apurações e verifiquem oportunidades de recuperação de créditos”, conclui.