A transação do novo modelo tributário brasileiro marca o início de uma profunda reconfiguração para o mercado imobiliário de alta renda. As mudanças da reforma tributária inauguram um ciclo de transição que começa em 1º de janeiro de 2026 e se estenderá até 2033.

O novo modelo cria o IVA (Imposto de Valor Agregado) dual, que combina a CBS (Contribuição sobre Bens e Serviços, federal) e o IBS (Imposto sobre Bens e Serviços, estadual e municipal), unificando tributos e ampliando a transparência na cobrança de impostos.

O novo regime abrange todas as atividades imobiliárias, como locações, incorporações e construção, que passam a seguir a mesma lógica de tributação, com alíquotas uniformes e ampla possibilidade de crédito.

“A reforma do consumo insere o setor imobiliário no IVA dual com regime específico e reduções relevantes. Isso aumenta a transparência, amplia o crédito não cumulativo e reduz parte da carga, sobretudo para imóveis populares”, diz o advogado tributarista João Marcos Colussi, sócio do Mattos Filho.

Para o segmento de luxo, porém, o benefício é mais limitado. A tributação se torna mais previsível, mas tende a ficar mais onerosa para quem atua por meio de estruturas tradicionais de holding patrimonial.

Investidor pessoa física entra no sistema de consumo
Investidores físicos que atuam profissionalmente, com mais de três imóveis em locação ou receita anual superior a R$ 240 mil, passam a ser contribuintes da CBS e do IBS, além do IR (Imposto de Renda).

“É uma mudança estrutural, já que o investidor pessoa física passa a ser tributado também pelo consumo e não apenas pela renda”, diz o também triburatista André Menon, sócio do Machado Meyer.

O investidor que ultrapassa esses limites deixa de atuar como mero proprietário e se aproxima de uma operação empresarial, exigindo escrituração contábil, emissão de notas fiscais e maior rigor de compliance.

Impacto na renda

A combinação entre IRPF e IVA tende a reduzir a rentabilidade líquida das locações de alta renda. Parte do impacto pode ser repassada aos aluguéis, outra parte pode estimular a migração para estruturas de pessoa jurídica, que permite melhor aproveitamento dos créditos tributários.

“A combinação de IRPF e IVA, quando superados os critérios de pessoa física contribuinte, reduz o rendimento líquido e pressiona a atratividade em relação às estruturas de pessoa jurídica”, avalia Colussi.

Fundos imobiliários como alternativos

As participações patrimoniais também sentirão os efeitos da reforma. Segundo João Arthur, diretor da Suno Wealth, essas estruturas enfrentarão desafios, pois deixarão o regime de lucro presumido e migrarão para o IVA, cuja alíquota deverá variar entre 26% e 28%.

Como essas empresas têm baixa despesa operacional, a receita representa basicamente a margem de lucro, limitando o direito aos créditos e elevando a carga efetiva.

Diante desse cenário, fundos imobiliários de perfil pulverizado surgem como alternativas para ativos corporativos e industriais. Eles permitem a proteção da isenção do IR para pessoas físicas, desde que cumpridos os requisitos legais.

“Famílias com imóveis apropriados a fundos imobiliários, como galpões e lajes corporativas, podem vender os bens aos fundos e manter as cotas em nome da pessoa física”, diz Arthur.

Tributação mínima e ganho de capital:

Os ajustes feitos no IR estabeleceram que as rendas anuais superiores a R$ 600 mil implicam a tributação mínima complementar, incluindo aluguéis, criando uma camada extra de custo para o investidor de alta renda.

O IR sobre ganho de capital de pessoas físicas permanece entre 15% e 22,5%, porém, IBS e CBS passam a incidir sobre operações de pessoas jurídicas, ainda que com redução de 50% da base de cálculo.

“Embora o regime do Imposto de Renda não mude, a tributação sobre o consumo cria uma nova camada de obrigações que exige atenção redobrada de incorporadoras e investidores institucionais”, diz Colussi.

Usos de bens:

Outra mudança sensível é a incidência da IBS e CBS sobre o uso pessoal de bens mantidos em holdings, como imóveis, automóveis, aeronaves e embarcações.

“A frutificação de bens pelos sócios passa a ser tributada pelo IBS e CBS. Isso transforma estruturas profundamente usadas há décadas no planejamento patrimonial”, aponta Menon.

Para famílias de alta renda, o foco passa a ser eficiência, governança e conformidade tributária, e não apenas economia fiscal, segundo o tributarista.

Cadastro Imobiliário Brasileiro:

O CIB (Cadastro Imobiliário Brasileiro), considerado o CPF dos imóveis, será implantado até 2033. Ele criará um inventário nacional alimentado por municípios, cartórios e outras fontes, unificando informações e aumentando a previsibilidade das transações.

“A simplificação tributária é uma oportunidade para destravar investimentos hoje paralisados ​​por custos ocultos e insegurança fiscal”, diz Pedro Ros, CEO da Referência Capital

Próximos passos:

Os especialistas recomendam avaliar se a manutenção da pessoa jurídica patrimonial continua vantajosa. Em alguns casos, pode ser necessário reestruturar participações em SPEs (Sociedades de Propósito Específico) e SCPs (Sociedades em Conta de Participação) voltadas para incorporação imobiliária.

Também é importante verificar fluxos de lucros e dividendos considerando IR e novos tributos de consumo. Fundos fechados ou veículos coletivos podem otimizar a carga tributária.

O reforço do compliance contábil e fiscal se torna essencial, já que o uso pessoal de bens pelos sócios exigiu controles mais rigorosos, dizem os especialistas

A reforma redesenha incentivos e obriga famílias, investidores institucionais e incorporadoras a revisar estratégias, estruturas e modos de operação.

Ao mesmo tempo, abrem-se oportunidades para modelos mais profissionalizados, fundos imobiliários e operações que aproveitem integralmente os créditos tributários.

“Será necessário maior controle contábil e fiscal, com rotinas de escrituração, apuração e compliance. O investimento imobiliário passa a exigir gestão profissionalizada e planejamento tributário contínuo”, alerta Menon.