Previsto na reforma tributária e regulamentado pela Receita Federal em agosto, o Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB) vai centralizar dados relacionados a imóveis, reunindo informações antes dispersas.

O sistema é apontado como um elemento que dará maior transparência às transações, reduzindo fraudes. Especialistas também apontam que há possibilidade de aumento na carga tributária, considerando que os dados serão compartilhados com todas as administrações, inclusive estados e municípios.

Importante ressaltar, entretanto, que a regulamentação da reforma ainda está em curso. O PLP 108, por exemplo, foi aprovado nesta quarta (17/9) pela CCJ do Senado, e ainda deverá passar pelo plenário da Casa e pela Câmara. Pela complexidade do regime especial voltado aos bens imóveis, é possível que ainda haja alterações neste ponto.

Por exemplo, na complementação de voto apresentada à CCJ, o relator do PLP 108, senador Eduardo Braga (MDB/AM), promoveu alterações para definir o valor do redutor de ajuste na hipótese de permuta entre contribuinte do regime regular do IBS e da CBS e não contribuinte.

O que é o CIB?

A Receita Federal regulamentou o Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB) com objetivo de ter um identificador único de imóveis urbanos e rurais, apelidado de “CPF dos imóveis”. A ideia é ter um “inventário” dos imóveis no país, alimentado com dados dos municípios e cartórios.

A previsão consta na Instrução Normativa (IN) 2.275/2025, publicada em agosto. O texto prevê que os cartórios devem adotar o código de identificação único no CIB no prazo de 12 meses, conforme previsto na reforma tributária (LC 214/25).

O texto também dispõe sobre o compartilhamento de informações e documentos relacionados a operações com bens imóveis urbanos e rurais. Essa troca com as administrações tributárias será feita pelos serviços notariais e de registro em um sistema nacional de gestão de informações territoriais (Sinter).

O que prevê a reforma

A reforma estabelece que o CIB deverá conter obrigatoriamente todos os documentos relativos à obra de construção civil expedidos pelo município. Também é previsto que o Comitê Gestor do IBS e a Receita Federal poderão estabelecer, em ato conjunto, obrigações acessórias para terceiros relacionados às operações, inclusive tabeliães, registradores de imóveis e juntas comerciais.

A apuração do IBS e da CBS será feita para cada empreendimento de construção civil, vinculado a um CNPJ ou CPF específico. Cada obra, incorporação ou parcelamento do solo será considerada um centro de custo distinto.

Nestes casos, o documento fiscal deverá indicar o número do cadastro da obra nas aquisições de bens e serviços utilizados na obra de construção civil a que se destinam.

O que será compartilhado e por quem?

No caso dos imóveis urbanos, os dados serão fornecidos pelas prefeituras e, no caso dos imóveis rurais, pelo Cadastro Nacional de Imóveis Rurais (CNIR). No caso dos imóveis públicos da União, os dados serão produzidos pela Secretaria de Coordenação e Governança do Patrimônio da União (SPU).

De acordo com a IN, a documentação vai abranger os bens imóveis registrados, para fins de apuração de seu “valor de referência”. A reforma tributária considera como valor de referência a estimativa de valor mercado dos bens imóveis, com atualização anual (art. 256 da LC 214/25).

O ponto deve ser foco de atenção dos contribuintes, segundo a advogada Natasha Rumiko Pereira Makiyama, sócia de tributário do Rayes e Fagundes. “O valor de referência oficial, adotado pelo fisco no CIB, restringirá subavaliações dos imóveis, para fins de apuração da CBS e do IBS, tanto em operações societárias envolvendo imóveis (como incorporações, cisões, fusões ou integralizações de capital), quanto em escrituras públicas e contratos de locação, já que, em eventual questionamento do fisco, a legislação permite o uso do valor de referência como meio de prova para arbitramento do tributo”, explicou.

Em que momento será compartilhado?

Os serviços notariais e de registro deverão compartilhar as informações imediatamente após a lavratura ou registro de ato relativo a imóvel. Isso será feito por meio de um sistema eletrônico da Receita, integrado ao Sinter.

Para Natasha Makiyama, o compartilhamento automático de informações sobre o imóvel “vai permitir a identificação de discrepâncias nos valores transacionados entre os contribuintes e o valor de mercado, por exemplo”. Com isso, será possível o “arbitramento do valor da operação, com base no valor de referência atualizado”.
As informações deverão ser enviadas de forma estruturada, conforme especificações técnicas que serão definidas pela Receita Federal.

Há previsão de sanção?

Em caso de descumprimento das obrigações, a IN prevê aplicação de multas, além de sanções administrativas aplicáveis pelos órgãos de fiscalização notarial e registral.

Vai aumentar a carga tributária?

A advogada Natasha Makiyama entende que há tendência de aumento na carga tributária. Isso porque “o CIB será compartilhado com todas as administrações tributárias, inclusive estados e municípios, e o valor venal do imóvel atualizado será um parâmetro para que estados e municípios avaliem os valores dos imóveis e das transações realizadas com imóveis, o que, no final, pode significar um aumento da carga de outros impostos”.

Um exemplo são os contribuintes que fazem operações com valores menores buscando pagar menos de tributos (ITBI ou ITCMD, por exemplo). De acordo com a especialista, eles “eventualmente podem ser questionados a partir da avaliação das informações atualizadas do CIB".

A LC e a IN não explicitam como será o tratamento dessas informações.

Modernização e novas rotinas

De forma geral, a IN vem de uma diretriz estabelecida pela LC para dar maior transparência nas transações e reduzir fraudes. Trata-se de uma medida relevante para os proprietários de imóveis, cartórios e mercado imobiliário.

O cenário exigirá adaptação de sistemas e rotinas dos cartórios e incorporadoras, além da revisão documental dos imóveis, o que pode gerar custos de implementação para o setor imobiliário. Os demais contribuintes deverão se atentar com o preenchimento e entrega de obrigações acessórias.

Tributaristas consultados pelo JOTA veem o cadastro único como um marco de modernização. De acordo com a advogada Marcela Adari, do escritório asbz, a criação do CIB “oferece à Receita Federal uma nova ferramenta para monitorar receitas provenientes de operações imobiliárias, como vendas e incorporações”. Esses dados, segundo ela, poderão ser utilizados tanto no IBS e na CBS como no Imposto de Renda.

A especialista destaca que “o governo não pretende tributar, pelo IVA-Dual, pessoas físicas que realizam locações de até R$ 240 mil por ano (limitadas a três imóveis distintos) nem venda de até três imóveis por ano, observadas condições”.

“O intuito do fisco também inclui o acesso a dados mais confiáveis para melhor eficiência na tributação, fiscalização, controle e monitoramento sobre as operações imobiliárias entre os contribuintes, sobretudo com a instituição da CBS e do IBS”, afirma Natasha Makiyama.

O CIB torna mais difícil a sonegação?

De certa forma, sim. A tendência é de que a centralização dos dados e informações sobre os imóveis neste novo sistema seja útil para monitoramento aprofundado e cruzamento com outras bases entre as administrações públicas e autoridades competentes.

Cronograma

O cronograma da Receita é de que os resultados e recomendações ao gestor do sistema nacional de gestão de informações territoriais (Sinter) sejam apresentados até 20 de dezembro deste ano. Até lá, o grupo de trabalho vai levantar os sistemas, normativos e práticas atuais dos registros participantes, desenvolver o piloto para padronização de documentos e fluxos, bem como o ambiente de homologação.

O plano de trabalho foi pactuado entre a Secretaria Especial da Receita Federal, os operadores dos registros públicos e o Conselho Nacional de Justiça (CNJ), que passou a acompanhar com mais vigor nos últimos anos a digitalização dos cartórios extrajudiciais.

2026 é teste

Para tentar afastar preocupações que surgiram em torno do tema após a circulação de notícias falsas, a Receita Federal divulgou uma nota na qual reforça que o sistema estará disponível durante todo o ano de 2026 para testes.

“A finalidade da CIB é dotar o Brasil de um cadastro imobiliário único, gerando segurança jurídica para os proprietários, adquirentes e vendedores, relacionado às operações com imóveis no âmbito do imposto sobre valor agregado – IVA Dual, a partir de 2027 apenas”, esclarece a nota.