A contabilidade dos Fundos Imobiliários (FIIs) pode adotar dois regimes distintos para o reconhecimento de receitas e despesas: o de caixa e o de competência. Embora ambos sejam aplicáveis ao mercado como um todo, no universo dos FIIs eles impactam diretamente a forma como os resultados são apresentados e, consequentemente, como os rendimentos são distribuídos aos cotistas.

De acordo com os analistas Fausto Menezes e Larissa Nappo, do Itaú BBA, “a principal diferença está no momento em que receitas e despesas são reconhecidas. No regime de competência, os lançamentos contábeis são registrados quando ocorre o fato gerador, independentemente de movimentação financeira. Já no regime de caixa, o reconhecimento ocorre apenas quando há entrada ou saída efetiva de recursos”.

O professor de finanças Cristiano Corrêa, do Ibmec-SP, enfatiza essa lógica. “No regime de caixa estamos falando de tudo aquilo que entrou e saiu do caixa, de fato. Já o de competência leva em consideração tudo aquilo que aconteceu, mesmo que ainda não tenha transitado pelo caixa, como um contas a receber”, explica.

A diferença não é apenas conceitual, mas prática. No regime de competência, um aluguel a receber pode ser registrado como receita do mês, mesmo que o pagamento ainda não tenha ocorrido. Já no caixa, o registro só acontece quando o dinheiro efetivamente entra. Essa distinção influencia tanto a percepção dos investidores quanto a previsibilidade dos rendimentos.

“É por isso que, no regime de competência, pode haver distribuição de lucros ainda não realizados, o que exige ajustes futuros em caso de inadimplência. Já no regime de caixa, os resultados tendem a ser mais estáveis, mas podem variar conforme o fluxo de amortizações”, comentam os analistas do Itaú BBA.

Corrêa exemplifica: “Pelo regime de competência, posso ter um lucro contábil de R$ 20 milhões, mas apenas R$ 8 milhões efetivamente entraram em caixa. O restante ainda depende de pagamentos futuros. Ou seja, você pode estar distribuindo algo que ainda não aconteceu”.

Existe algum efeito nos dividendos?

A situação motivou a Comissão de Valores Mobiliários (CVM) a publicar, em novembro de 2024, um ofício circular reforçando que a distribuição dos FIIs deve ser baseada em 95% em resultado do lucro caixa.

A resolução da CVM deixou claro que os fundos precisam distribuir, no mínimo, 95% do lucro caixa apurado semestralmente. Isso significa que a conta deve considerar o resultado efetivo acumulado no período, descontado o que já foi pago aos cotistas anteriormente, de modo que a distribuição reflita entradas e saídas reais de recursos.

Outro ponto importante é que o gestor precisa definir se o fundo seguirá o regime de caixa ou de competência e manter essa escolha de forma consistente. “Antes, era comum os administradores alternarem entre os regimes, dependendo do cenário. Agora não pode mais: a decisão deve ser definitiva, sempre respeitando a trava dos 95% do caixa”, destaca Corrêa. Essa regra reduz a margem para distribuições artificiais e aumenta a previsibilidade para o investidor.

No fim, não existe modelo ideal. Como sintetizam Menezes e Nappo, “o mais relevante é a capacidade da gestora em administrar o fluxo de caixa com eficiência e transparência”.

Riscos de interpretação para o investidor

Para o investidor, compreender o regime contábil adotado pelo fundo é fundamental. Caso contrário, há risco de interpretação equivocada dos resultados.

“Um recebimento pontual elevado pode levar o investidor a interpretar que aquele rendimento será recorrente, o que nem sempre é verdade”, alertam os analistas do Itaú BBA.

Corrêa complementa: “O cuidado está em entender se o lucro apresentado é contábil ou caixa, e em avaliar sempre os fundamentos do fundo, como qualidade dos imóveis e carteira de recebíveis”.