O estoque de espaços em galpões logísticos de alto padrão no Brasil deu dois saltos em uma década. Em área locada, o crescimento foi de 455%. Saiu de 4,7 milhões de metros quadrados em 2014 para 26,1 milhões este ano. Em número de edifícios, a alta foi ainda maior, de 561%. Eram 70 há dez anos, passaram a 463.

Os galpões logísticos de ponta incluem as classes A+, A e B, que permitem maior eficiência operacional – os A+, por exemplo, têm capacidade mínima de movimentação de 6 toneladas e uma doca a pelo menos cada 500 metros quadrados, entre outros diferenciais.

Além do aumento da oferta, a taxa de vacância caiu. Era de 22,8%. Está em 9,1%, retração proporcional de 60%. Os dados são da SiiLA, hub de soluções para o mercado imobiliário comercial da América Latina.

Por trás desse boom há um motivo: o e-commerce, que movimentou R$ 185,7 bilhões no ano passado, crescimento anual de 9,1%, segundo a Associação Brasileira de Comércio Eletrônico (ABComm).

De acordo com o CEO da SiiLA, Giancarlo Nicastro, cerca de 90% dos ocupantes de galpões logísticos no Brasil não são proprietários dos imóveis. Eles preferem investir seus recursos nas operações e alugar os espaços necessários.

“As empresas não são especialistas em mercado imobiliário, mas precisam de galpões específicos para suas operações”, disse Nicastro. Segundo ele, há dois modelos principais: o Built to Suit (BTS), que é uma construção sob medida, e o especulativo, no qual se constroem o galpão esperando encontrar inquilinos.

Atualmente, sete dos dez maiores ocupantes de condomínios logísticos no Brasil são os gigantes varejistas. De acordo com a SiiLA, em números consolidados o setor varejista é o maior ocupante de galpões logísticos no país, representando 34% do total ocupado. Em seguida, aparecem os segmentos de Transporte & Logística (29,8%), Produtos Industriais (14,5%) e Alimentos & Bebidas (10,6%). Os 11,1% restantes são divididos em outros setores menores.

Mas é no varejo que o bicho pega e a corrida virou Fórmula 1. No top 5, temos Mercado Livre (soma quase 1,5 milhão de metros quadrados), Amazon (534 mil), Magalu (420 mil), Shopee (401 mil) e B2W (340 mil metros quadrados).

EXPANSÕES

E o movimento acelerado não mostra sinais de reduzir o ritmo. Em junho deste ano, a SiiLA divulgou que a Shopee e o Mercado Livre estavam realizando investimentos significativos para expandir suas operações logísticas no Brasil. A varejista chinesa Shopee passou a ocupar um novo espaço em Franco da Rocha, enquanto o Mercado Livre se instalou em Guarulhos, ambas as cidades na Grande São Paulo. Essas duas operações, somadas, resultaram em 180 mil metros quadrados.

Em agosto, ambas as empresas iniciaram novos projetos de expansão, desta vez em Marília (SP), a cerca de 450 quilômetros da capital. Os novos espaços, de mais de 30 mil metros quadrados, serão utilizados como um depósito central.

Esforços para garantir entregas em até 24 horas. Essa corrida evidentemente alavancou o custo. O preço médio nacional para locação está em R$ 27 por metro quadrado ao mês, aumento de 34% nos últimos 36 meses, segundo dados da Colliers, empresa global de serviços imobiliários.

Em São Paulo, maior polo do segmento, a taxa de vacância no segundo trimestre deste ano foi de 9,6%, o menor nível desde o início da série histórica da Colliers, em 2011. “Isso reflete o forte interesse dos inquilinos, especialmente do setor de e-commerce, por novos espaços”, afirmou Paula Casarini, CEO da Colliers no Brasil.

A executiva também destacou que a construção de novos galpões no país está aquecida, com 3,6 milhões de metros quadrados em andamento, o que representa aumento de 22% em relação ao ano anterior. “O mercado está aquecido, e acreditamos que deve continuar em tendência de alta.”

INVESTIMENTOS

Com o cenário positivo dos galpões logísticos, o segmento é um dos que exibe melhor desempenho entre os fundos imobiliários e tem atraído investidores. Larissa Nappo, do Itaú, resume o momento em relatório divulgado recentemente pelo banco. “Mesmo com o cenário macroeconômico mais desafiador, seguimos otimistas com o mercado de galpões”, afirmou.

Os galpões logísticos entram nos Fundos de Investimento Imobiliário (FIIs). Investidores participam dos FIIs adquirindo cotas e os rendimentos provêm principalmente dos aluguéis dos galpões e, eventualmente, da valorização dos imóveis. Este ano o BTLG11, fundo imobiliário de logística do BTG Pactual, adquiriu um portfólio de 17 galpões logísticos, totalizando 550 mil metros quadrados, com 94% de sua área locável concentrada em um raio de até 60 quilômetros de São Paulo.

Mas não apenas o mercado paulista navega forte na onda. A Sort Investimentos, referência em galpões logísticos de alto padrão, enxerga “grande potencial de crescimento” nas regiões Sul e Nordeste do Brasil.

A reabertura do Porto de Itajaí pela Receita Federal, em Santa Catarina, aliada ao aumento das compras online, tem intensificado a competitividade entre grandes varejistas nessas áreas. “Regiões como Itajaí, Navegantes, Araquari, Garuva e Itapoá, em Santa Catarina, estão enfrentando uma demanda reprimida significativa por galpões logísticos, tornando-se altamente atrativas para investidores”, afirmou Douglas Curi, sócio da Sort.

Para o CEO da SiiLA, Giancarlo Nicastro, a expansão de produtos financeiros vinculados ao setor está diretamente ligada à eficiência operacional e à necessidade de gestão profissional em fundos de investimento de maior porte. “Quando analisamos a gestão de um fundo imobiliário, percebemos que há uma consolidação não só no setor de logística, mas também em shopping centers e, gradualmente, no setor de escritórios.”

Outro fator que contribui para o crescimento desses fundos é a limitação no número de propriedades disponíveis para compra. Segundo ele, no Brasil, existem menos de 500 imóveis logísticos aptos para aquisição por fundos imobiliários, o que, combinado com a alta demanda, aquece o mercado.

Curi destaca, ainda, que os galpões logísticos oferecem excelente rentabilidade e estabilidade. Contratos de locação de longo prazo são comuns, garantindo receita contínua e previsível. Investir em galpões logísticos também permite diversificar o portfólio imobiliário. “Ao incluir esse tipo de imóvel, o investidor não só aumenta a variedade de seus investimentos, mas também potencializa os ganhos, aproveitando um mercado em franca expansão”, disse.

TECNOLOGIA

O futuro dos galpões logísticos, segundo Giancarlo Nicastro, da SiiLA, está ligado ao avanço da tecnologia. Com a crescente importância da inteligência artificial e suas variantes, a tendência é que as operações dentro dos galpões se tornem cada vez mais automatizadas. “O que vemos é que os galpões estão se preparando para a chegada da tecnologia em massa, com a robotização das operações”, disse Nicastro.

O mercado de logística no Brasil é relativamente novo e apresentou desenvolvimento intenso somente a partir de 2009. Em mercados mais desenvolvidos, como Estados Unidos, Europa e Japão, já existem galpões completamente automatizados, sem a presença de pessoas.

Para viabilizar essa transição tecnológica, os galpões precisam, de acordo com Nicastro, atender a certas exigências construtivas, como pisos perfeitamente nivelados, controles de temperatura e isolamento acústico. Um exemplo prático da integração tecnológica são os sistemas de controle de identificação por radiofrequência, que permitem a leitura rápida de cargas em caminhões, oferecendo, em poucos segundos informações detalhadas sobre o estoque.

Essa transformação exige galpões com especificações mais rigorosas e, muitas vezes, o retrofit de galpões antigos não é suficiente para atender às novas necessidades. “A demanda é por estruturas mais modernas, com padrões construtivos elevados”, disse Nicastro. “O Brasil passa por uma transformação no modelo de construção de galpões.”