De acordo com a Receita Federal, está obrigada a apresentar a Declaração de Ajuste Anual referente ao exercício de 2021 (DIRPF 2021) a pessoa física residente no Brasil que, no ano-calendário de 2020, dentre outras condições existentes, “teve, em 31 de dezembro, a posse ou a propriedade de bens ou direitos, inclusive terra nua, de valor total superior a R$ 300.000,00 (trezentos mil reais).”

Partindo do exemplo de uma pessoa que comprou um imóvel no ano de 2020 por valor inferior a R$ 300 mil, e que não detenha outros bens e direitos que no conjunto atinjam este montante, ela não precisará entregar a declaração em 2020. Se tal pessoa tiver patrimônio superior a este valor de R$ 300 mil, no entanto, deverá declará-lo, qualquer que seja o seu custo de compra do imóvel.

Além disso, todo contribuinte que é obrigado a entregar a declaração – seja por se encaixar nas regras mencionadas acima ou em outras – deve informar a posse de imóveis no IR, seja qual for o valor.

Importante ficar atento para as hipóteses de isenção ou redução do ganho de capital em operações com imóveis, pois, regra geral, o ganho de capital (lucro obtido entre o valor de venda e o custo de compra) na alienação de bens e direitos sujeita-se à incidência de Imposto de Renda Pessoa sob alíquotas progressivas, que podem variar de 15% (para ganho de até R$ 5.000.000,00) a 22,5% sobre a parcela dos ganhos que ultrapassar R$ 30.000.000,00).

Destacamos as seguintes isenções relativas ao ganho de capital:

1 – Alienação, por valor igual ou inferior a R$ 440 mil, do único imóvel que o titular possua, individualmente, em condomínio ou em comunhão, independentemente de se tratar de terreno, terra nua, casa ou apartamento, ser residencial, comercial, industrial ou de lazer, e estar localizado em zona urbana ou rural, desde que não tenha efetuado, nos últimos cinco anos, outra alienação de imóvel a qualquer título, tributada ou não, sendo o limite considerado em relação: à parte de cada condômino ou coproprietário, no caso de bens possuídos em condomínio; ao imóvel possuído em comunhão, no caso de casamento ou união estável;

2 – Ganho apurado na venda de imóveis comprados até 1969;

3 – O valor da redução do ganho de capital para imóveis comprados entre 1969 e 1988: na venda de imóveis comprados até 31/12/1988, por contribuinte residente no Brasil, pode ser aplicado um percentual fixo de redução sobre o ganho de capital, determinado em função do ano de compra ou incorporação do imóvel, sendo o fator de redução de 100% para imóveis comprados até 1969; de 95% para imóveis adquiridos até 1970, e ano a ano é de 5% a redução, até alcançar o ano de 1988, cujo fator de redução é de 5%;

4 – A partir de 16/06/2005, o ganho obtido por pessoa física residente no Brasil na venda de imóveis residenciais, desde que o vendedor, no prazo de 180 dias contado da celebração do contrato, use o dinheiro recebido da venda na compra de imóveis residenciais localizados no país; a opção pela isenção de que trata este item é irretratável e o contribuinte deve informá-la no respectivo Demonstrativo da Apuração dos Ganhos de Capital da Declaração de Ajuste Anual. Esse benefício somente poderá ser usufruído uma vez a cada 5 (cinco) anos.

Importante observar que, na apuração do ganho de capital para pessoa física não residente no Brasil, não se aplicam as isenções e reduções do imposto previstas para os residentes no país.