A Receita Federal publicou uma solução de consulta que favorece as construtoras e incorporadoras que sofreram, em decorrência da crise econômica, com a judicialização em massa de pedidos para anular contratos de compra de imóveis – os chamados distratos. A orientação, da Coordenação-Geral de Tributação (Cosit), autoriza a dedução de vendas canceladas e devoluções do cálculo de tributos.

De acordo com a Solução de Consulta nº 150, esses valores, no caso de superarem o total das receitas em um mês, poderão ser abatidos da base do Imposto de Renda (IRPJ) e da CSLL, na forma do lucro presumido, bem como do cálculo do PIS e da Cofins, no regime cumulativo.

Essas deduções, ainda segundo a orientação da Cosit, podem ser efetuadas a partir do mês em que seja reconhecido o cancelamento ou a devolução, conforme o regime adotado pelo contribuinte, sem impedimento para seu uso em períodos subsequentes. Porém, fica vedada pela solução de consulta a repetição de indébito, restituição, ressarcimento ou compensação do tributo quitado.

Na prática, pela solução de consulta, uma incorporadora que está no Regime Especial de Tributação (RET), majoritariamente utilizado no setor, sob alíquota única de tributos federais de 4%, poderá abater os valores pagos. Uma empresa, por exemplo, que vendeu R$ 100 mil e teve R$ 200 mil de cancelamentos de vendas e devoluções em um mês, poderia deduzir os 4% de impostos pagos sobre os R$ 100 mil (um total de R$ 4 mil).

Para o advogado Renato Vilela Faria, sócio do escritório Peixoto & Cury Advogados, a manifestação da Receita Federal vem em boa hora e permite algum alívio fiscal para o setor imobiliário. “Esse mercado derreteu nos últimos anos e está começando a reagir ainda de forma bastante tímida”, afirma.

Já existiam, segundo o advogado, manifestações da Receita Federal sobre o tema. Porém, nenhuma até então da Coordenação-Geral de Tributação. “Agora vincula toda a Receita Federal e abrange os dois regimes de tributação”, diz Faria.

Esse entendimento, acrescenta, dá mais tranquilidade ao mercado, uma vez que um volume considerável de empresas no setor está vivendo essa situação de ter mais devoluções ou cancelamentos do que receita mensal. “É bem positivo a Receita se manifestar no sentido de que esse contribuinte não vai ser prejudicado.”

A resposta sobre o tema já era esperada, segundo o advogado tributarista Carlos Navarro, do escritório Viseu Advogados. “Esse tem sido o tratamento dado em caso de vendas canceladas, não importa qual seja o produto”, afirma.

O que chama mais atenção, segundo Navarro, é o fato de as empresas estarem registrando mais devoluções e cancelamentos do que receita. De qualquer forma, diz, a solução de consulta traz mais segurança ao reforçar que o modo com que as empresas estão lidando com a questão está correto.

O único equívoco da orientação da Receita, de acordo com Marcos Meira, sócio do M. Meira Advogados Associados e Consultoria, foi o de vedar outras formas de aproveitamento de crédito, como restituição, repetição, compensação ou ressarcimento. “A vedação parece-nos absolutamente injusta e sem fundamento legal”, diz o advogado.

Há situações, acrescenta, em que a incorporadora não poderá deduzir o valor das vendas canceladas da receita tributável em períodos subsequentes. “Basta imaginar, por exemplo, que a empresa encerre suas atividades ou altere substancialmente o seu regime de apuração, adotando um que seja incompatível com o RET, ou ainda que venha a ser agraciada com alguma isenção ou imunidade subjetiva relativa aos impostos e contribuições por ele abrangidas.”

Entre 2014 e 2018, segundo o advogado da área imobiliária Luís Rodrigo Almeida, do Viseu Advogados, foi muito comum para as incorporadoras terem vendas menores que os distratos. “Com essa solução de consulta, a dúvida foi solucionada”, afirma. A situação do setor só começou a melhorar, segundo ele, no fim de 2018, com a edição da Lei dos Distratos (nº 13.786, de 27 de dezembro), que reduziu o número de ações judiciais, e o reaquecimento do mercado.