As construtoras conseguiram o apoio do Comitê de Pronunciamentos Contábeis (CPC) e o aval da Comissão de Valores Mobiliários (CVM) para manter o reconhecimento da receita de venda de imóveis na planta conforme a execução da obra. Mas ainda falta combinar com os russos, ou melhor, com os auditores.

Após a definição do caso no âmbito do CPC e da publicação, pela CVM, de deliberação formal com a orientação sobre o tema - chamada de OCPC04 -, o Valorprocurou os auditores para que eles dissessem se o caso estava resolvido ou se havia o risco de haver ressalvas nos pareceres dos balanços das construtoras.

Isso porque, durante as discussões sobre o tema, os auditores teriam indicado preferência pela mudança do sistema de reconhecimento de receita para o momento da entrega das chaves.

O Instituto dos Auditores Independentes do Brasil (Ibracon), PwC, Deloittee Ernst & Young Terconão quiseram dar entrevista sobre o assunto, com o argumento de que o caso ainda está sendo analisado - tanto dentro das firmas, como também no Ibracon -, sem que haja conclusão até agora. A KPMGnão se pronunciou.

A elaboração das demonstrações contábeis cabe às empresas, que são obrigadas a seguir o que foi definido na OCPC04, enquanto os auditores devem dizer se os números e suas apresentações estão de acordo com as normas.

"A administração da companhia tem o dever de elaborar o balanço da forma que melhor reflita o seu negócio e ao auditor cabe o dever de dar opinião independente sobre essa informação que está sendo prestada, se ele concorda ou não. Não há novidade, sempre foi assim", afirma José Carlos Bezerra da Silva, superintendente de normas Contábeis e auditoria em exercício da CVM.

A partir do exercício de 2010, no entanto, há um requisito a mais envolvendo a opinião do auditor. Isso porque ele deve dizer se o balanço está de acordo com as normas contábeis brasileiras, conforme emitidas pelo CPC e referendadas pela CVM e pelo Conselho Federal de Contabilidade (CFC), e se também conferem com as normas internacionais IFRS.

No exterior, o entendimento mais comum sobre a aplicação do IFRS em incorporadoras é de que a receita deve ser registrada somente na entrega das chaves.

De acordo com alguns membros do CPC ouvidos nas últimas semanas, mesmo durante as discussões sobre o tema haveria o entendimento, inclusive entre os auditores, de que permitir o reconhecimento da receita conforme a execução da obra não feria, necessariamente, as normas internacionais de contabilidade, que são baseadas em princípios.

Para contornar esse risco, em vez de a OCPC04 sair com um texto dizendo que todas as empresas devem continuar usando o método atual, há uma lista de critérios que devem ser observados para que a companhia possa definir qual modelo usar.

"A orientação não tem uma determinação para que se adote o modelo A, B ou C. Com base no seu negocio e nos seus contratos, a empresa tomará a decisão de qual é a melhor metodologia", diz Bezerra.

Ainda segundo ele, quando os auditores concordam com a decisão das empresas, "maravilha", mas ele reconhece que isso nem sempre acontece. Nesse caso, diz Bezerra, cabe aos auditores explicar o motivo da discordância. "Se for necessário, a CVM pode pedir mais explicações ao auditor", diz.

Conforme o texto da OCPC04, há avaliação de que, nos contratos de promessa de compra e venda de imóveis na planta usados no Brasil, o mais comum é que haja transferência continuada dos riscos e benefícios do imóvel em questão. A possibilidade de venda do imóvel pelo comprador durante a obra e o recebimento proporcional de indenização em caso de desapropriação seriam algumas das evidências disso.

Em relação ao controle, que também teria que ser transferido, e ao envolvimento gerencial sobre o projeto, que a incorporadora não poderia ter, conclui-se que, uma vez registrado o projeto de construção em cartório e o memorial descritivo, nem o comprador nem a vendedora tem poder para mudar o projeto.

De agora em diante, caberá às companhias convencer os auditores em qual modelo estão enquadrados os seus contratos.