Muitas famílias investem em imóveis para a locação no Brasil, visando garantir uma fonte de renda estável para a aposentadoria. Acontece que, com a Reforma Tributária, este cenário poderá trazer custos adicionais e rendimentos menores. De acordo com o artigo 251 da Lei Complementar 214/2025, pessoas físicas serão consideradas contribuintes do Imposto sobre Bens e Serviços (IBS) e da Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS) quando, no ano-calendário anterior, a receita total com locações, cessões onerosas ou arrendamentos de bens imóveis exceder R$ 240.000,00 e o proprietário possuir mais de três imóveis distintos.

Além disso, mesmo que esses critérios não tenham sido atingidos no ano anterior, a pessoa física terá de acompanhar mês a mês a sua receita de locação no ano corrente para verificar se a soma dessas receitas alcançou 20% desse valor (o que corresponde a R$ 48.000,00). Caso isso ocorra, neste momento, a pessoa física será considerada contribuinte do regime regular do IBS e da CBS. E se torna, automaticamente, obrigada a recolher os novos tributos a partir do mês subsequente.

Como o valor do IBS e da CBS são recolhidos por fora do preço de determinado bem ou serviço, com destaque em nota fiscal, esses tributos deverão ser previstos aos valores dos futuros contratos de aluguel. Com isso, mediante negociação, haverá um aumento de custos para locatários e/ou redução de ganhos para locadores.

É importante mencionar que, além de recolherem os novos tributos, os locadores continuam pagando imposto de renda sobre os valores dos aluguéis recebidos. Ou seja, a locação de imóveis sofrerá tributação sobre o consumo, adicionalmente à tributação que já ocorre atualmente sobre a renda.

Locação terá alíquota reduzida

Conforme o estabelecido na Reforma Tributária, o índice de CBS e IBS incidentes sobre operações de locação, cessão onerosa e arrendamento de bens imóveis terá desconto de 70% sobre a alíquota de referência, prevista inicialmente em 26,5% (mas que pode subir para compensar eventuais perdas de arrecadação).

Se essa alíquota se confirmar, a tributação sobre a locação de imóveis será de 7,95%.

Como fica a locação de temporada?

Outro fator importante que vai impactar no bolso dos brasileiros é a regra estabelecida para locação de curto prazo, tipo AirBnb, com duração de até 90 dias. As chamadas locações de temporada terão uma tributação maior, equiparada à tributação aplicada aos serviços de hotelaria.

Neste caso, a redução sobre a alíquota de referência do IVA será de 40% e não de 70%, que incide sobre as locações acima deste prazo.

Arrendamento rural será impactado

A partir da vigência da nova legislação, as receitas provenientes de contratos de arrendamento de imóveis rurais estarão sujeitas à incidência do IBS e da CBS. Da mesma forma que ocorre na locação de imóveis residenciais e comerciais, a lei prevê uma redução de 70% na alíquota aplicável a essas operações, resultando em uma carga tributária efetiva estimada em 7,95%.

Esta medida deve ter impacto sobre o agronegócio, que utiliza em larga escala o arrendamento de terras para atividades como agricultura, pecuária, reflorestamento, instalação de silos e armazéns, entre outras.

Já está na hora de se aprofundar na Reforma e fazer suas contas

Para revisar seus contratos, minimizar perdas e evitar irregularidades, é fundamental que administradores e proprietários de imóveis conheçam as novas regras e façam as devidas adequações. É essencial entender a legislação, fazer cálculos e prever o custo dos novos tributos no orçamento e nos novos contratos.