Se tem um assunto que desde o início da pandemia do novo coronavírus não sai das rodas de conversas dos varejistas é o quanto está mais caro manter uma loja em um shopping center.

A conta é simples. Se tudo subiu de preço, como revela a inflação oficial, e as vendas caíram, é natural que o custo de estar em um centro comercial tem maior participação sobre a receita.

Antes da pandemia, o custo de ocupação de uma loja, considerando aluguel, condomínio e fundo de promoção, girava em torno de 15%, em média. Hoje está mais perto de 22%.

Um percentual acima de 15% pode comprometer a saúde financeira do negócio.

“Os lojistas estão vendendo menos, não conseguiram repassar a inflação, e os alugueis foram reajustados pelo IGP-M”, diz Marcos Hirai, consultor especializado em expansão do varejo.

Em contato diário com varejistas e shoppings do país, Hirai, que identificou o maior peso dos custos na receita das lojas durante a pandemia, diz que os varejistas vivem um dilema.

É melhor permanecer em um shopping consolidado, com custo maior, ganhando menos, ou se instalar em um centro comercial mais novo, faturando menos e também pagando menos?

Neste momento, as duas opções estão sendo adotadas pelos lojistas.

“Alguns têm medo de correr riscos e optam por ficar onde já estão. Outros querem evitar o trauma de pegar o boleto sem saber se vão faturar o suficiente para pagar a conta.”

Como a vacância aumentou em todos os shoppings, diz ele, surgiram oportunidades para varejistas em espaços com maior flexibilidade de negociação.

Em São Paulo, Parque da Cidade, Morumbi Town, Pamplona, Trimais são shoppings que estão atraindo marcas desencantadas com shoppings tradicionais, de acordo com lojistas.

Para Hirai, é natural que, em um centro comercial com menor fluxo de pessoas, o faturamento também seja menor, o que pode, eventualmente, oferecer algum risco para o negócio.

“Se vender menos e, proporcionalmente, pagar menos, porém, pode fazer sentido. O fato é que tem muito lojista com dificuldade para manter o negócio em shopping mais consolidado.”

MUNDO À PARTE

As grandes marcas participam de um mundo à parte quando se fala em negociação de custos com as administradoras de shoppings, de acordo com consultores de varejo e lojistas.

Se há interesse em atrair uma grife, shoppings chegam até a criar e a montar toda a infraestrutura em espaço para recebê-la com pompa.

De acordo com lojistas, a rede espanhola Zara negocia com boas vantagens a sua entrada no Center Norte e no Pátio Higienópolis, o que desagrada as chamadas lojas satélites.

Há tratamento diferenciado entre as marcas, dizem eles. Uma loja menor paga, proporcionalmente, mais para ocupar um espaço do que uma maior.

“De fato, os quiosques são os que pagam mais caro por metro quadrado. Pode até valer a pena, mas o lojista precisa fazer conta antes de entrar em um centro comercial”, diz Hirai.

Uma marca “mais pomposa”, uma grife, de acordo com ele, chega a pagar 50% menos pelo metro quadrado de locação do que uma considerada “menos atraente”.

“Tudo depende de histórico da marca, tempo de locação, importância no mix do shopping. Tem loja que, em um mesmo corredor, paga 50% mais do que a sua vizinha”, diz.

Redes médias, que possuem negociação de espaços de forma corporativa, também sofrem menos nos embates com os shoppings.

R$ 1.000 O METRO QUADRADO

A Embraesp, empresa que faz avaliações de imóveis, informa que, em shoppings populares, lojas de 24 a 48 metros quadrados pagam entre R$ 200 e R$ 400 o metro quadrado de locação.

Esses valores, identificados no mês passado em alguns shoppings de São Paulo, podem ser ainda maiores (R$ 550), no caso de contratos realizados com base no faturamento da loja.

“Em ruas próximas, os valores já são menores, de R$ 50 a R$ 80 o metro quadrado, chegando a R$ 100 em pontos mais expressivos”, diz Reinaldo Fincatti, sócio-diretor da Embraesp.

Shoppings mais consolidados, de acordo com Fincatti, chegam a cobrar o dobro deste valor ou até mais, dependendo da localização do ponto.

Na região do Brás, a Embraesp identificou que o custo da locação pode chegar a R$ 1.000 o metro quadrado para uma loja de 12 a 24 metros quadrados em áreas de maior fluxo.

A grande diferença de preço ocorre devido à estrutura oferecida pelos centros comerciais, como estacionamento e rede de hotelaria, para clientes que chegam de ônibus de todo o país.

“Tudo isso se reflete nos preços da locação. Os maiores valores estão nos andares térreos dos shoppings. No primeiro andar, os preços já caem pela metade”, diz.

Se os lojistas acham que os preços da locação estão altos, eis uma má notícia. Fincatti acredita que os preços continuarão em alta, puxados pela expansão das vendas.

“Em um cenário de maior estabilidade política e econômica, que almejo daqui para a frente, os negócios vão acontecendo naturalmente. Se as vendas sobem, os aluguéis também sobem.”

REPENSAR MODELO

Como não existem regras, tabelas para custos de locação, o que funciona é a lei de mercado, lojistas precisam pensar sempre em melhorar o seu ponto para faturar mais.

Esta é a opinião de Júlio Takano, arquiteto que tem participado de vários projetos para revitalização de marcas, especialmente no modelo de store in store (loja dentro de loja).

“Se não consegue pagar um aluguel menor, o lojista tem de aumentar o faturamento. O país já está em um processo de retomada”, afirma.

Se o comerciante fechou a loja durante a pandemia e a reabriu do mesmo jeito, diz ele, é muito provável que as vendas não vão subir.

O jeito para enfrentar a queda-de-braço com os shoppings, em sua avaliação, é aumentar o faturamento para que caia a participação do custo de ocupação sobre a receita.

“Como se ganha mais clientes? Aumentando o sortimento com soluções que atendam o estilo de vida do consumidor”, diz.

Uma loja de moda, por exemplo, pode prestar mais atenção no cliente com o objetivo de aumentar a oferta de produtos e serviços.

“Se a minha cliente compra moda, será que ela não vai comprar também bolsas, acessórios, calçados, aroma para a casa”, diz.

Antes de decidir ampliar o mix, porém, é preciso conhecer bem o cliente, a região onde está o negócio. Se já existem lojas de calçados que atendem a clientela, cabe mais uma?

“Tudo isso exige estudos. As soluções não são pasteurizadas. O fato é que o shopping depende do lojista e vice-versa. Os dois precisam achar o caminho do meio.”

Se o projeto de uma loja é bom, tem bom posicionamento, atende exatamente os desejos da clientela, diz ele, há potencial de crescimento, até mesmo numa crise.