As primeiras assembleias-gerais deste ano têm pelo menos uma pauta em comum: os efeitos da nova legislação trabalhista, aprovada em novembro passado, para os condomínios.

Redução de custos a partir da revisão de contratos -cerca de 50% da taxa condominial vem da despesa com pessoal, segundo a administradora Lello - e ajuste das novas contratações às modalidades disponíveis estão entre os principais pontos em discussão.

São muitas as mudanças na legislação e elas ainda não foram assimiladas pelo setor, afirma o diretor jurídico da Associação das Administradoras de Bens Imóveis e Condomínios (AABIC), João Roberto Graiche Júnior.

Os primeiros resultados devem ser sentidos nos próximos meses. "Como passou a valer apenas no final de 2017, os prédios deixaram para discuti-la agora. E há pontos polêmicos que podem ser alterados com novas medidas provisórias."

Ele aponta dois aspectos do texto que considera benéficos para os condomínios: a possibilidade de parcelamento triplo das férias, sendo um dos blocos de ao menos 14 dias, e a de negociação dos termos de rescisão.

O primeiro, avalia, facilita a organização do quadro de colaboradores, enquanto o segundo diminuiu os custos de indenizações.

Com acordo mútuo de desligamento, o funcionário tem direito somente a 50% do aviso prévio e da multa rescisória, além de 80% de seu FGTS, e deixa de receber o seguro desemprego - a lógica é a mesma para empregados terceirizados, já que a empresa contratante também teria suas despesas reduzidas.

Foi o que aconteceu em dezembro com o então porteiro de um dos oito prédios administrados pela síndica profissional Patrícia Rodrigues.

Há oito anos no cargo, ele pediu para ser mandado embora diversas vezes durante o último ano. O condomínio, no entanto, resistia por não querer arcar com a indenização por tempo de trabalho.

"Como então passamos a poder fazer um acordo que antes não era permitido, preferimos ceder. Até porque o que ele queria era uma verba rescisória para recomeçar a vida em outro Estado", diz Patrícia. Essa foi a primeira vez que ela recorreu às novas regras, mas já estuda as demais aberturas por solicitação dos clientes.

Gilson Gomes, também síndico profissional, relata a mesma procura. "Minhas assembleias começam em março e a principal pergunta é: como atualizar os contratos, em que pese as vantagens e os riscos de cada opção?"

Segundo ele, o melhor caminho é considerar a realidade de cada prédio, porque as necessidades variam conforme o perfil do condomínio.

A permissão para terceirizar os serviços, agora inclusive das atividades-fim, como zeladoria e administrativo interno, é um dos pontos mais polêmicos e ainda incertos, alerta Denis Sarak, do escritório Braga Nascimento e Zilio Advogados. O motivo é que tratam-se de cargos fortemente subordinados ao síndico, e a terceirização não possibilita esse tipo de relação.

"Se for dirigir a prestação de serviço, dizer como, quando e onde o profissional deve atuar, não se pode terceirizar." Para os condomínios que pretendem optar pela modalidade, Sarak vê como alternativa a elaboração de um documento com recomendações ao gerente predial. "Mas é preciso ficar atento pois a linha entre cobrar um bom serviço e dirigi-lo é muito tênue."

A advogada Cristina Fregnani acredita que a menção explícita à terceirização da atividade-fim dá mais segurança a condomínios e administradoras. "Antes, a jurisprudência se baseava em um súmula do Tribunal Superior do Trabalho, então também havia interpretações divergentes.

No entanto, Cristina adverte para a responsabilidade subsidiária do condomínio quanto aos direitos trabalhistas dos funcionários terceirizados. Isso quer dizer que, em caso de não cumprimento da lei por parte da empresa prestadora do serviço, o prédio responde de forma secundária (se fosse responsabilidade solidária, a intimação seria concomitante para ambos os lados).

A advogada aconselha uma avaliação cautelosa antes da contratação do serviço. "É possível verificar, no site do Ministério do Trabalho, se a empresa tem demandas judiciais."

Especialista em direito imobiliário, Vanessa Sanson afirma que é comum, principalmente em condomínios pequenos, o desejo de terceirizar antigos funcionários. "Os moradores não querem abrir mão da relação de confiança que foi construída." Porém, a legislação só permite a terceirização do funcionário CLT depois de 18 meses do desligamento, alerta.

JORNADA

Além da flexibilidade para o cumprimento das férias (que precisa ser aceita pelo funcionário), a nova legislação permite a negociação de jornadas 12 x 36 (12 horas de trabalho seguidas por 36 de descanso) diretamente com o empregado. "Antes, era preciso aprovação do sindicato. Agora, basta um acordo por escrito. Isso agiliza a alocação de porteiros, por exemplo", diz Vanessa.

Conflito

O presidente do Sindicato dos Trabalhadores em Edifícios e Condomínios de São Paulo (Sindifícios), Paulo Ferrari, há muita desinformação sobre o tema. Ele afirma ter 12 casos que comporão uma ação conjunta contra administradoras e condomínios que têm homologado decisões consideradas abusivas diretamente com empregados. "Estamos mostrando para os síndicos a grande besteira que estão fazendo."

Diretor da administradora Mario Dal Maso, que atende cerca de 120 condomínios da cidade, Marco Dal Maso defende o que chama de modernização da relação entre empregado e empregador. Segundo ele, as novas regras trouxeram eficiência no processo de contratação e demissão.

A empresa, conta, já homologou algumas rescisões no novo formato. "Antes, era necessário passar pelo sindicato para só então o funcionário assinar os papéis e receber sua indenização. Em alguns casos, levava até 60 dias. Hoje, 24 horas depois da assinatura ele já recebe. É uma revolução."

Regras

Terceirização

Uma súmula do TST já permitia a terceirização de atividades-meio do condomínio. Agora, atividades-fim, como zeladoria e administração interna, também podem ser terceirizadas. Mas não pode haver subordinação.

Rescisão contratual

Antes, a homologação do término do contrato passava pelo sindicato da classe. Hoje, é permitido acordo por escrito entre patrão e empregado. Se a descontinuidade for aceita por ambos, o funcionário tem direito a 50% do aviso prévio e da multa rescisória, além de 80% do FGTS (20% continuam na conta), e deixará de receber o seguro-desemprego.

Cuidados

É necessário atenção para não confundir modalidades de contratação ou infringir regras de transição. Se a empresa quiser demitir um funcionário próprio para trazê-lo de volta como terceirizado, é necessário esperar 18 meses.

Férias

Agora, é possível dividi-las em até três blocos, desde que um tenha ao menos 14 dias. Os outros dois não podem ter menos do que cindo dias corridos.

O empregado deve estar de acordo com a divisão.

Jornada de trabalho

As jornadas 12 x 36 (12 horas de trabalho seguidas por 36 de descanso) também podem ser negociadas diretamente com o empregado. Antes da nova legislação, era necessária a aprovação do sindicato. Agora, basta um acordo por escrito.

Intermitente x parcial

O contrato intermitente é indicado para atividades esporádicas, não contínuas (obras de reparo, pintura e eventos). Se houver previsibilidade do serviço, é aconselhada a modalidade parcial. Nela, o empregado que trabalhe até 26 horas por semana poderá fazer horas extras, desde que elas não ultrapassem 30 horas semanais.

Especialistas divergem sobre qual modelo é mais adequado

Se representam mais opções às diferentes necessidades dos condomínios, as novas modalidades de contratação também geram dúvidas. Mesmo especialistas divergem na avaliação de que tipo de contrato é mais adequado numa situação ou outra.

O advogado Denis Sarak acredita que o trabalho intermitente, sem carga horária fixa, pode ser útil para atividades esporádicas, não contínuas. É o caso, por exemplo, de obras de restauro, pinturas e atendimento em eventos do condomínio.

Se houver alguma previsibilidade na demanda pelo serviço, a indicação é que se faça um contrato de tempo parcial. "Posso contratar um jardineiro nesse modelo, porque sei que vou precisar dele duas vezes por semana por uma quantidade de horas determinadas", explica.

Na modalidade parcial, o empregado que trabalhe até 26 horas por semana poderá fazer horas extras, desde que elas não ultrapassem 30 horas semanais. A opção é interessante principalmente para pequenos condomínios, diz Sarak. Mas é preciso lembrar que quem já trabalha 30 horas na semana continua sem poder fazer extras.

"O risco é os prédios não conseguirem diferenciar parcial de intermitente e banalizarem o instituto", diz. Nesse caso, deve haver punição, porque o Ministério Público pode entender que o prédio ou a empresa contratante está prejudicando o trabalhador - como intermitente, ele não recebe seguro desemprego, apenas metade do aviso prévio indenizado, 20% da multa do FGTS e pode movimentar até 80% do Fundo.

A advogada Cristina Fregnani não recomenda o modelo. Segundo ela, as atividades condominiais se enquadram melhor a trabalho autônomo e terceirizado (serviços gerais, portaria, limpeza, síndico) ou parcial e tradicional (manutenção e zeladoria). Além disso, por ser inédita, a modalidade intermitente é polêmica e pode gerar interpretações diversas, diz.

Velho debate

Manter o quadro próprio de funcionários, geralmente mais dispendioso, ou terceirizá-los é também uma questão de gosto.

Dos oito condomínios que Patrícia Rodrigues administra, seis mantêm funcionários próprios. "Eles têm uma relação mais forte com o prédio, passam mais credibilidade. Sem contar que, se o empregado terceirizado abrir processo, o condomínio também responde."

O síndico Gilson Gomes prefere ter um zelador como funcionário, por causa da relação de subordinação. Acredita, no entanto, que para outras funções a terceirização é uma opção vantajosa. "São funcionários mais profissionais, treinados para aquele posto."