A Câmara dos Deputados, através da Comissão de Desenvolvimento Urbano, em 28/5/2025, aprovou o substitutivo do Relator do Projeto de Lei nº. 4.072/2019, Deputado Federal Guilherme Boulos (PSOL-SP), que acrescentou o § 6º. no artigo 12 da Lei nº. 4.591/1964, dispondo sobre a prestação de contas mensais dos condomínios prediais. O Projeto de Lei nº. 4.072/2019, na origem, é de autoria do Deputado Federal Giovani Cherini. Em 12/6/2025, este Projeto de Lei foi encaminhado à Comissão de Constituição e Justiça e de Cidadania, para manifestação.

O substitutivo que acrescenta o § 6º no art. 12 da Lei nº. 4.591/1964 estabelece o seguinte: "Cabe ao síndico fornecer, por requerimento, mensalmente, cópia do balancete detalhado do condomínio, ou documento equivalente, que discrimine as receitas, despesas, pagamentos, inadimplências e provisões orçamentárias."

O § 6º. do art. 12 sugerido não confere segurança à execução da prestação de contas, porque entra em detalhes que contrariam as normas técnicas. Veja: i) "Cabe ao síndico fornecer, por requerimento, mensalmente...."; (O síndico não deve esperar um requerimento para fornecer a prestação de contas. A prestação de contas tem que ser prestada de forma automática e obrigatória.) ii) "(...) cópia do balancete detalhado do condomínio, ou documento equivalente, que discrimine as receitas, despesas, pagamentos, inadimplências e provisões orçamentárias"; (Aqui, o Relator do Projeto de Lei entra em detalhes que irão trazer insegurança jurídica quando de sua aplicação. A lei não deve autorizar o síndico a substituir o balancete por um documento equivalente.

Diz, ainda, que deve discriminar receitas, despesas, pagamentos, inadimplências e provisões orçamentárias. Ora, receitas e despesas são termos técnicos usados para apurar o resultado econômico. Então, caso ocorra um ingresso de recurso através de empréstimo, este recurso não será discriminado na prestação de contas, já que empréstimo não é considerado uma receita? Ou, ainda, se o condomínio gerar um compromisso através da compra de um elemento que compõe o ativo, esta aquisição não será informada na prestação de contas uma vez que não se trata de uma despesa?

E, mais, pagamento é um evento pelo cumprimento da uma obrigação. Se a obrigação não for paga, não será informada na prestação de contas? É dito, também, que o síndico tem que apresentar a provisão orçamentária. Esta provisão é para o exercício seguinte ou o relatório comparativo dos valores que foram previstos e realizados?)

Veja que há muitos questionamentos só na aplicação desse simples parágrafo. Esses questionamentos não irão ajudar o síndico em uma prestação de contas, nem irão dar segurança jurídica aos condôminos.

Como o projeto ainda não foi aprovado e está na Comissão de Constituição e Justiça e de Cidadania para manifestação, a torcida é de que o Relator da Comissão apresente outro substitutivo, tornando o parágrafo 6º. mais objetivo. Neste caso, sugere-se uma nova redação para o artigo, nos seguintes termos: "Art. 12 [...] § 6º - Cabe ao síndico fornecer mensalmente aos condôminos cópia do balancete contábil elaborado de acordo com as normas editadas pelo Conselho Federal de Contabilidade, e, no final do exercício, na assembleia de prestação de contas, fornecerá cópia do balancete contábil do exercício."

A prestação de contas deve ser executada por um profissional habilitado. Conforme a legislação, este profissional é o contador. O Decreto-Lei nº 5.844/1943, no art. 39, estabelece que as demonstrações da conta de lucros e perdas, extratos, discriminações, contas ou lançamentos e quaisquer documentos de contabilidade (documentos que compõem o patrimônio do agente) deverão ser assinados por contadores ou técnicos em contabilidade. Já o Decreto-Lei nº 9.295/1946, no art. 25, determina que são considerados trabalhos técnicos de contabilidade (ou trabalhos técnicos que envolvem o patrimônio) quaisquer ações que se integrem no patrimonial do agente, e, nos termos da Lei nº 12.249/2010, que acrescentou o inciso "f" no art. 6º do Decreto-Lei nº 9.295/1946, é atribuição do Conselho Federal de Contabilidade editar as normas técnicas de contabilidade.

Em suma, a prestação de contas dos condomínios prediais precisa ser modificada, e o Estado precisa intervir na forma como os condomínios devem prestar contas aos seus condôminos. Os síndicos e os condôminos precisam de normas claras e objetivas, para que haja estabilidade jurídica nas prestações de contas. Portanto, é premente e necessária a aprovação do referido Projeto de Lei.

SALÉZIO DAGOSTIM é contador, pesquisador contábil, professor da Escola Brasileira de Contabilidade - EBRACON, presidente de honra da Confederação dos Profissionais Contábeis do Brasil - APROCON BRASIL, fundador e ex-presidente do SINDICONTA-RS e da APROCON CONTÁBIL-RS e responsável técnico pela Dagostim Contadores Associados (P. Alegre/RS) [email protected]